痛下决心还是继续观望

　　“现在不买房，就再也买不起了！”

　　买过房或者想买房的人想必对这句话都不陌生。

　　“再也买不起了”仿佛是一个魔咒，让不少人狠下决心，宁愿背上巨额贷款也要赶紧掏钱上车。

　　魔咒必然有其魔力来源。房子的魔力在于它真的很“可靠”。

　　对比创业的艰难，买房坐等升值不知道容易多少倍。君不见一夕之间曾经风头无两的李斌，因为蔚来汽车持续亏损、融资不顺而被媒体称为“2019年最惨的人”。

　　对比如同“坐过山车”式的股民，稳定增值的房产也不知道省心多少。“明天不知道是哭还是笑”的不确定性，极少在房子领域发生。

　　更不必提房地产诞生了多少造富神话。从曾经的首富王健林、退休之后宣布二次创业的王石，到许家印、冯仑、潘石屹。这些让人艳羡的名字和财富背后，都有无数房子作为支撑。

　　可以说，投资房产已经成为中国人的致富信仰。尤其是当房子上还捆绑着户口、学区、婚姻等附属品时，不难理解为什么人人都想往里冲：没房的人想“上车”，有房的人还想再来一套。

　　今年7月份，新东方教育集团有限公司董事长俞敏洪在演讲时表示，后悔少买一栋楼。

　　他说，当初为新东方买楼时，少买了一栋，现在据说已经四、五十亿不止了。他笑称，如果当时买下来了，新东方就可以关门休息了。

　　但是，情况正在发生变化。买房子，也不那么靠得住了。

　　房子之所以可靠，有个重要前提：过去几十年里，房价基本都在上涨。

　　但这个靠谱的前提现在已经有些不靠谱了。

　　中国指数研究院日前发布的百城房价指数显示，11月份，百城中，40%的城市新房价格环比下跌，这一数量已创下2016年2月份以来的近四年新高。

　　部分三四线城市压力很大。11月份，三四线城市中，大概有三分之一左右房价是环比下跌的，中山、宝鸡这两个城市从下半年以来房价就持续下跌。

　　当然，整体而言，房价上涨的城市还是比较多的。不过，很多地方房价涨幅已经微乎其微，百城房价涨幅已连续13个月处于0.4%以内，几乎每个月的房价涨幅都在收窄。

　　对于“坐等升值”一族，社科院的一份报告告诉你一个更为现实的问题：如果你是去年买的房子，那你房价那点涨幅可能还追不上通胀，也不如把钱存银行。

　　报告显示，2019年10月，24个核心城市房价同比微涨0.3%，环比微涨0.028%.纬房核心指数显示，近一年核心城市住房增值率，要远低于同期物价上涨率和存贷款利率。

　　还有个有意思的数据。

　　几周前，胡润研究院发布了《2019胡润财富报告》。这个报告显示，大中华区千万资产“高净值家庭”比上年减少1.5%至198万户，为5年来首次减少。

　　从富有人群的比例来看，炒房和炒股者的占比持续缩小，企业主的占比持续提高。

　　在千万资产高净值家庭和亿元资产超高净值家庭中，企业主的构成最多，分别为65%和85%，均比去年上升5个百分点。炒房者和职业股民的占比分别为10%和5%.相比去年，亿元资产超高净值家庭中，炒房者比例下降5个百分点，千万资产高净值家庭中，职业股民减少5个百分点。

　　这说明一个很简单的问题，从赚钱能力来说，最近两年，买房、炒股不如踏踏实实的办企业、开工厂。

　　从房地产市场本身来说，巨变可能正在发生。

　　最近“渠道费”成为房地产行业内最热的话题之一。一些楼盘被曝出需缴纳高达10%的高额渠道费，开发商叫苦不迭。

　　渠道费很简单，就是中介等机构帮助房地产开发企业拓客、卖房收取的佣金。房子不好卖的时候，开发商愈发依赖渠道达成销售。

　　此前，贝壳找房董事长左晖表示，开发商一直有房地产“夜壶论”，其实渠道也是开发商的“夜壶”，市场不好拿出来用用，市场好了就放回去。

　　原本隐形的环节渠道受到热议，无疑印证了楼市的温度变化。

　　2019年下半年以来，越来越多开发商提出的战略收缩、谨慎拿地、降杠杆、聚焦主业等做法，似乎也反映其正在做“过冬”的准备。

　　据业内人士不完全统计，仅去年一年之内就有458家房企破产，今年1-10月又有408家房企倒闭，房企的竞争加剧，开发商躺着挣钱已成为过去。

　　社科院前述报告认为，始于2015年底的本轮房地产景气周期趋于尾声。

　　本轮房地产景气周期已持续4年。期间，房价上涨持续时间长，总体涨幅巨大，一二三四线城市轮动特征明显。但自2019年以来，越来越多的三四线城市加入到房价下降的行列，这说明房地产正处于景气周期的尾声。

　　那么走过尾声之后，2020房价会如何？

　　这份报告认为，2020年，房价可能会实现“软着陆”。

　　一线房价总体先抑后稳，个别可能上涨。二线城市涨跌并存，但大起大落可能性不大。三四线城市总体下跌。部分行情启动较慢的三四线城市，借助于货币化棚改余热，房价也仍可能上涨。

　　中国指数研究院研发中心研究副总监吴建钦则认为，百城新房价格存在进一步往下走的压力。

　　各种判断并不十分乐观。一些人期待的“绝地反击”可能很难出现，当然，房价大跌也不太可能出现。

　　张玉良说，房地产业关联着巨量的实体经济产业，关联着巨量的银行资产负债，同时也关联着巨量的居民家庭财产，房价急速下跌的后果不堪设想，社会经济发展不会容忍这种状况出现。

　　不大涨、不大跌，慢慢消化过去几年的涨幅，这很符合当前的“房住不炒”的政策倾向。当然，如果寄望于房地产快速增值带来巨额收益，这种想法恐怕是要落空了。

　　答案取决于买房用来干什么。

　　如果是刚需，买房结婚，那么现在一直到明年上半年，有一段不短的时间可以“上车”。

　　几点原因，供参考：

　　其一，11月份，5年期LPR首现下调，房贷利率出现走低的趋势，对于刚需购房者来说，买房成本会有所下降。

　　其二，最近各地针对楼市的微调愈发频繁，许多城市密集出台了一轮人才购房优惠政策，人才购房不仅门槛不断降低，部分地方还有购房补贴。

　　其三，临近年末，房企冲销量，会有更多的楼盘打折促销。

　　其四，在一些城市，特别是二手房市场，房价已经出现实质性的下滑，买房成本有所下降。

　　以北京为例，一套房子较年初降几十万已是常态。

　　诸葛找房数据显示，今年2月份北京二手房挂牌均价为6.27万元/平方米。到了11月份，降至不到5.93万元/平方米。

　　12月2日当天，北京降价房源有1701套，平均每套降价21.14万元；涨价房源仅有104套。

　　（编辑：喃喃）