距离《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台有9个多月，期间，粤港澳大湾区利好不断，包括深圳建设中国特色社会主义先行示范区、惠港16条措施。随着交通基础设施的落地，城市间融合加速。不过，一边是未来巨大的居住需求，另一边则是大湾区建设用地的日渐减少，房企如何破局？

　　1小时生活圈正加速形成

　　“大湾区对我来说，还是有很大牵引力。”在今年南下深圳后，吴为（化名）这样告诉记者。

　　今年2月18日，中共中央、国务院正式印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》，提出建设富有活力和国际竞争力的一流湾区和世界级城市群。提了近四年时间的“粤港澳大湾区”构想终于落定，一个与纽约湾区、旧金山湾区、东京大湾区并驾齐驱的世界级城市群，呼之欲出。

　　正是看到了规划纲要的出台，加速了吴为回归广东的决心。虽然身为广东人，但是大学一毕业，吴为就北上工作，“因为有了回去的念头，每次从北京到广东出差，我就会有意无意地关注大湾区的信息。”

　　随着2月份规划纲要的落地，吴为果断下定决心，于3月份回到深圳工作。这一年来给吴为最大的感受是，大湾区城市之间的融合与互动加深，由于工作性质，她经常来往于深圳与惠州之间，“广佛同城做得很好，深惠也在朝这个方向努力。”

　　粤港澳大湾区由“9+2”城市组成，即“广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门”9市和香港、澳门特别行政区形成的城市群。去年，港珠澳大桥开通，加紧了香港、澳门与珠海三个城市之间的连接；广深港高铁香港段正式运营，广州、深圳、香港等城市之间的时空距离大大缩短。

　　2019年，随着粤港澳大湾区规划纲要的落地，城市之间的融合加速。广州新一轮规划中，多达17条地铁线连接佛山，5条地铁线连接东莞，还有地铁线路有望通往中山、珠海等城市；随着深茂铁路深江段开工在即，进一步压缩深圳与珠江西岸城市间的时空距离。

　　以基础设施互融互通为突破口，粤港澳大湾区推动人才、产业、资本等资源要素的自由流动。

　　值得关注的是，2019年8月18日，中共中央、国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见发布。把深圳列为示范区，无疑将形成带头效应，对于粤港澳大湾区各个城市的建设具有示范意义。

　　而惠港16条措施将鼓励更多港人到大湾区内地城市就业发展，既是惠及香港民生的实招，也是大湾区经济社会大融合“棋盘”中的重要落子，将更实质性和更有效地推动粤港澳大湾区各地方的大融合和共同发展。

　　在分析人士看来，随着交通基础设施的互通互融以及配套政策的逐渐落地，粤港澳大湾区城市之间的时空成本将大大缩短，将有利于形成一小时生活圈。

　　居住需求与土地供需之变

　　而作为城市建设的重要参与者、居民居住空间的主要提供者，2019年以来，不少房企首次布局大湾区，而此前已经有布局的房企则进一步深耕大湾区。这背后，是房地产开发商敏锐地捕捉到粤港澳大湾区高速发展背后强大的人居需求。

　　贝壳研究院综合国家统计局（2015）、香港特别行政区政府统计处（2017）、澳门特别行政区政府统计暨普查局（2016）等数据显示，大湾区未来房地产需求空间巨大，大湾区住房自有率较低，近3500万人无自有住房。广东省为外来人口大省，湾区11城中有8城住房自有率低于60%，尤其深圳仅为23.7%.整体看，大湾区住房自有率距离全国平均水平还有较大差距。

　　与此同时，居住品质不高，后期大量的改善需求待释放。据上述机构预测，到2025年粤港澳大湾区房地产市场的交易规模约3.7万亿，占全国总体成交额的15%.

　　粤港澳大湾区庞大的居住需求的B面却是可供建设用地越来越少。一位房企人士表示，大湾区的建设用地在过去30年增加了近5倍，土地开发强度已经接近50%，这意味着土地供应问题将越来越严峻。广州市不动产研究会会长谢昊表示，深圳、东莞的土地开发强度都已经接近50%，广州、佛山都已经是30%.

　　新增土地资源的稀缺，使得城市的发展从增量时代转向存量时代。因此，在粤港澳大湾区，以旧改为主的城市更新成为房企布局的主要手段。据克而瑞不完全统计，2019年上半年约16家品牌房企通过旧改布局大湾区，总旧改占地面积近5500万平方米。

　　不过，在克而瑞看来，大湾区土地市场竞争激烈，房企布局方式应趋向多元化，以此降低风险；准入门槛相对较低的热点城市外围区域，成为外来房企优选首进布点；大湾区本土房企则加快其他城市布局，以城市更新模式获得项目。

　　（编辑：喃喃）