“自2018年下半年以来，国家在去杠杆的节奏上有所放缓，积极的财政政策和稳健的货币政策等大环境因素，使得房地产企业融资环境相对缓解了一些。接下来，行业的分化现象可能会更加显著，不管是融资还是规模方面。”

　　3月19日，在由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的2019中国房地产百强企业研究成果发布会上，佳兆业集团控股有限公司经济研究院院长刘策这样向记者说道。

　　据中指研究院院长莫天全介绍，从2003年到2018年这16年间，百强房企的市场占有率（销售额）从14%提升至58%；营业收入的均值16年增长了48倍，从2003年的营业收入不到10亿元，到2018年是486亿元；土地储备规划建筑面积均值增长了近8倍，从2003年的176万平方米，到2018年的1565万平方米，这是行业发展、产业发展的趋势。

　　放缓补仓 加快去化

　　据中指研究院数据统计，2018年百强房企销售总额、销售面积分别达87239.1亿元、66244.5万平方米，同比分别增长33.2%和32.0%，增长率分别高于同期全国增幅21.0、 30.7个百分点。从增速看，销售额、销售面积增速较上年分别增长1.1、10.7个百分点，规模优势进一步扩大。

　　在财务指标上，2018年百强房企营业收入均值同比增长27.3%至486.2亿元，净利润均值同比增长28.2%至64.4亿元；净利润率、ROE均值分别为11.5%、17.2%，较上年分别提升0.2、0.9个百分点。这主要得益于百强房企在投资节奏、融资以及经营管理方面的诸多优势。

　　2018年下半年以来，房地产行业调控力度不放松，“限购”“限价”“限贷”“限售”等政策持续施行，棚改政策的调整也让火热的三四线城市市场预期降温，住宅市场供需两端均承压。在此大环境下，百强房企放缓补仓的同时加快去化，部分历史高价地项目去化或盈利难题逐步化解，促进企业整体周转率延续上升趋势。

　　具体来看，百强房企在三四线城市销售业绩增速显著。2018年，全国楼市调控政策持续偏紧，百强房企抢抓三四线城市放量机会，实现了销售业绩的快速增长，三四线城市销售额占比提升至45.2%.从百强前50名房企重点项目销售情况来看，一线城市在政策严控背景下，销售额占比较上年下降1.4个百分点至11.9%；二线城市占比为42.9%，较上年下降2.5个百分点；三四线城市受城镇化、棚改货币化安置等因素影响，销售额占比较2017年提升3.9个百分点至45.2%.

　　从推盘数量来看，百强前30名房企2018年下半年推盘量快速增长，而全年推盘总量达2580个，同比增长82.8%，逐月推盘量呈现出波动上升趋势。2018年，百强房业放缓补仓速度的同时加大去化力度，资产周转率均值较上年增加0.04至0.36，存货周转率均值较上年提升0.03至0.56.

　　值得注意的是，2018年百强房企拿地金额占销售额比重大幅下降，仅为27.2%，同比下降19.7个百分点。分层级来看，前10名房企的比值均值下降20.4个百分点至26.3%；前11~30名房企的比值均值为32.8%，虽有降低但仍是均值最高的层级；前31~50名房企的比值均值下降幅度最大，同比减少24.9个百分点；前51~100名房企的比值均值小幅下降，但企业仍在扩张布局的进程之中，拿地金额均值有所增长。

　　公司债发行猛增

　　从融资层面来看，2018年百强房企的公司债发行较上年明显回暖，中期票据有所增长，海外债券增速下降。2018年，百强房企国内信用债发行规模为2443亿元，同比增长138.3%，其中占比最高的公司债规模超1300亿元，占总量的54.2%，同比猛增360.9%，较2017年回暖明显；中期票据则增长10.3%至664.5亿元，占比为27.2%.在国内融资渠道依然受到严格监管的形势之下，百强企业继续在海外市场寻求有效融资，海外债发行规模同比小幅增长至 1949.2亿元，增速有所回落。

　　传统融资渠道之外，ABS等新型融资方式受到青睐，发行规模明显增长，其中供应链ABS占比最高。2018年，百强房企的ABS发行规模达到1584.3亿元，同比增长104.4%，占房地产ABS发行总量的56.5%，其中供应链ABS的发行量为924.1亿元，占百强房企ABS发行总量的58.3%.由于对核心企业资质要求较高，发行供应链ABS的多为综合实力较强的企业。

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