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2018年深圳楼市总体成交量回升 80后成消费主力军
时间:2019-01-08 来源:广州日报 作者:肖陆军

  80后买走市场六成住宅

  2018年,深圳楼市仍以深化调控为主。上半年三价合一、二次房改等消息令市场短期调整,但很快回升;下半年7·31新政调控严厉,市场反应非常明显。7·31新政调控也直接导致了深圳市场上、下半年表现完全不同,上半年深圳市场有所回暖,成交有量价齐升趋势;而下半年7·31新政后,住宅限售3年、公寓限售5年,市场成交骤降,流动性显著下滑,价格也由升转跌,短炒投资客基本离场,刚需客观望态势明显,深圳楼市由此正式步入下行调整阶段。

  2018年深圳共有35796套获批预售进入市场,一手市场网签了29396套住宅,二手市场数量是64627套,一二手总体成交量是94023套。总体而言,市场成交量好过2017年。

  新入市住宅面积400.5万平方米

  2018年全市新增预售住宅391.9万平方米,同比增长20.0%,新房供应除了新增预售外还有部分现楼入市,根据深圳中原研究中心监测,2018年新入市住宅面积合计400.5万平方米,同比增长34.4%.

  据深圳市规土委官网数据,2018年全年仅5月、10月和11月预售突破4000套,11月迎来入市高峰,达到9468套。2018年共有35796套住宅新批预售,有52%来自宝安,32%来自龙岗,南山区一手住宅预售占比也达到了9%.

  深圳中原研究中心分析认为,自2017年初新房开始执行限价政策,2018年货币收紧,对流入房地产行业的资金监管尤其严格,开发商资金压力巨大,市场预期转变,开发商不得不加快推盘节奏,尽快回笼资金。另外,住宅推售增幅大于预售增幅,显示2018年现楼入市项目有所增加。

  截至12月底,深圳一手住宅年末存量为346.47万平方米,去化周期12.7个月。整体来看,相比2017年,深圳2018年月度去化周期有明显缩短,平均缩短约4个月。

  2017年深圳一手住宅成交量跌至近5年低谷(仅成交了25820套)后,2018年深圳一手楼市有所回暖,全年成交29396套,同比上涨13.8%,成交面积为292.4万平方米,同比上涨2.8%.

  一手住宅成交均价近5年来首跌

  成交均价方面,去年深圳一手住宅成交均价近5年来首次出现下跌:从1月至12月累计下调180元/平方米,全年均价为54120元/平方米,同比下跌0.63%.深圳一手住宅套均价格也连续3年下跌,2018年已降低至538万元/套,而在2016和2017年,套均总价分别是552万元和547万元。成交量方面,2018年深圳一手住宅成交高峰出现在8月,为3688套。2018年深圳楼市的“金九银十”并未显现,“金九”仅成交2248套,环比下跌39.05%,同比下跌17.60%.

  刚需户型仍是成交主力

  从一手住宅成交面积段来看,60~90平方米刚需户型仍是成交主力,2018年成交占比58.2%,同比有所下降。2018年90~144平方米改善型户型成交占比上升至30.5%,144平方米以上的大户型占比略有下降,而45~60平方米的小户型有所上升。

  从物业单价也可以看出刚需价格更受追捧。深圳中原研究统计,2018年6万+价格段住宅共成交7264套,占全市成交套数的24.7%,6万+住宅成交88.8万平方米,占全市成交面积30.4%.从各价格段成交占比来看,2018年4万元/平方米以下价格段占比大幅减少,8万元/平方米以上价格段也有所减少,新房住宅成交价格在中间价格段比较集中,每平方米4万元至6万元价格段占比接近五成。

  从成交片区来看,2018年大运片区以2773套的成交量位居热点片区榜首,其次是西乡片区、龙岗中心城片区。2018年大运片区网签楼盘有佳兆业未来城、京基御景中央、吉祥里豪庭、龙平紫园、御景蓝湾公馆、颐安都会中央花园六个,大运新城文体配套齐全,2017年底世贸拍地规划建设600米超高商业中心,其片区楼盘成交持续火热。另外,值得一提的是,坪山片区除市场成交2472套,还有2503套保障房(亚迪三村)成交,坪山片区总成交占全市成交的16.9%.

  二手住宅全年成交64627套

  2018年全市二手住宅共成交64627套,面积约531.2万平方米,成交套数较2017年上升1.6%.从近几年二手住宅成交量来看,过户量自2015年达到顶峰127245套后,接下来几年都不断下降。2016年经过调控,深圳二手住宅过户量环比下跌25%,只成交了95890套,2017年成交继续下跌,成交了63578套。

  深圳中原研究中心监控数据显示,2018年深圳二手套均面积与2017年持平,为85平方米。受到三价合一政策影响,非普通二手住宅税费增加明显,90~144平方米改善型需求成交占比略有减少。下半年7·31新政,限售政策去投资化更加明显,受投资客欢迎的小户型成交也受到影响,因此,套均面积变化并不明显。

  二手房套均总价488万元

  从总价上看,2018年二手房价格从升转跌,下半年下行明显,但是全年来看,二手均价较2017年仍有上升,因此套均总价较2017年有所增加,为每套488万元。

  深圳购房主力目标仍然瞄准的是250万元至500万元价位段的住宅。其中250万元至350万元价段占比结束了连续5年的上升,占比下滑1%至25%;350万元至500万元占比继续上升至26%;250万元至500万元占比共计51%.

  市场成交主体以2~3房为主,占比达到69%.2房成交占比达到35%;3房占比为34%.

  据乐有家研究中心数据显示,深圳二手住宅购房者中,已婚购房者占比仍为大头,但未婚(含离异)购房者的比例已从2016年的11%上涨至2018年的23%.

  90后购房群体已赶超70后

  从年龄结构来看,80后仍是购房中坚力量,市场占比达到了60.7%,而随着90后逐步踏入社会,也开始迎来安家置业的人生大事,据乐有家研究中心数据显示,90后购房群体已赶超70后的16.2%,占比达到18.2%.

  (编辑:喃喃)


 
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