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东莞二手房“惜售”变“急售”
时间:2018-11-06 来源:广州日报 作者: 蒋幸端

  一手房市场成交持续冷淡、降价促销波及二手房市场。二手房市场“三价合一”政策继续收紧,成交困难,不少二手房报价回落至年初水平,甚至有二手房业主自降两成报价出售,个别业主报价跌破购入价,亏本出售。记者在调查采访中发现,东莞二手房卖家从之前的“惜售”向“急售”心态转变,采取降价、包税、赠送车位等花样促销,以吸引刚需购房者入市,促进成交。

  业内人士表示,随着年底到来,更多报价较低的笋盘入市,刚需自住购房者可以到二手房市场寻找心水房源。

  文/广州日报全媒体记者蒋幸端 图/广州日报全媒体记者石忠情

  调查

  个别二手房卖家报价下降近两成

  记者了解到,今年以来在“三价合一”持续影响下,东莞二手房业主心态从“惜售”变为“急售”,心态发生了明显转变。特别是9月份东莞一手房市场吹起了“降价风”,定价合理使得购房者回流一手房市场,二手房卖家降价出售的心态更为迫切。

  今年以来,东莞大部分银行实施“三价合一”政策,减少“阴阳合同”,二手房的交易税费增加,间接提高了首付门槛,而二手房买家中刚需的比例较多,对首付门槛较为敏感,故而很多购房者转向购置一手房,导致今年的二手房市场交投萎缩明显,整体房价从上涨逐步趋向平稳下滑。10月份,东莞中原战略研究中心针对二手房成交量大、市场关注度高的重点镇街(凤岗、塘厦、东城、南城)的二手房源做了专项抽样调研,调研覆盖约200个楼盘小区、800套抽样房源,对业主的心态变化和放盘价格的变化进行了针对性的调研和分析。东莞中原战略研究中心介绍,受国庆前后楼市大环境的影响,叠加“三价合一”政策的持续影响,本次专项调研数据统计分析显示,国庆节后,二手房业主的心态发生了较为明显的变化,约9%的房源业主调低报价,报价调低的幅度平均在5%左右,个别业主的报价调低幅度接近20%.

  乐有家研究中心数据也显示,2018年10月东莞二手商品房过户2566套,环比下跌8.7%,同比下跌21.22%;截至10月31日,东莞二手住宅挂牌价为1.94万元/平方米,环比下跌1.02%.

  二手房业主各种办法促销房源

  东莞中原战略研究中心介绍,在调研中发现,无论是豪宅还是刚需房,业主主动促销的心态明显,而二手房卖家的促销方式主要有三种:降价、包税、赠送车位。如凤岗的永江花园有一套173余平方米的四房,报价由8月份的350万元直降至300万元,而且卖家包税,折算下来单价仅1.6万元/平方米;东城的天骄峰景一套143平方米的三房,报价由8月份的450万元降至420万元,并且赠送车位;南城的金丰花园一套73平方米的二房,由5月份的报价110万元降至98万元等。

  调研显示,业主调低报价的理由多种多样,如“急需资金周转”“购买新房用钱”“工作调动急售”“出国急售”等。随之而来的是业主“降价”“急售”“愿承担部分税费”“真有意向可以再谈”“全款买房可以再优惠”“业主自行赎楼”等,甚至连此前出售意愿较低的业主也开始主动要求经纪人“帮忙多推一下”。

  市场

  刚需青睐 总价100万~200万元物业

  家住深圳的陈先生于2016年分别在东莞塘厦、南城贷款购买了两套二手房,尽管其所购房子位置不错,但因为购买人群减少,二手房转手困难,原本打算快速卖出的计划失败,加上东莞租金较少,陈先生因此所要承担的月供压力大。他告诉记者,他的报价已经一降再降,希望能够快速将房子售出。

  记者发现,二手房市场从卖方市场进入买方市场。合富置业相关人士表示,2016年10月~2018年是楼市调控政策集中出台的时期,两年以来,二手楼市交投量从成交火热的2015年、2016年大幅回落,部分购房需求受到抑制,至今年三季度东莞二手楼市成交量已经回归到2015年之前的状态,整体成交低位运行。另据合富大数据显示,从东莞二手房的购房群体来看,首次置业者的成交占比出现了明显的增加,从年初的47%,上升至第三季度的64%,升幅十分明显,是2017年以来的高位,当中超过四成的买家选择总价在100万~200万元之间的物业。

  案例

  西平业主报价下调75万元

  南城的西平板块是东莞二手房成交量最多的区域之一。

  西平片区东骏豪苑一套150余平方米的四房,在今年6月份时最低报价高达400万元,进入下半年,随着楼市的逐步降温,业主也一次次地调低报价,但是由于价格依然偏高,在长达4个多月的时间里也没能成交。而最近的土地流拍,更使得业主“待价而沽”的心态回归理性,最新底价仅为325万元,比最高报价降低了18.75%,已经降至该小区今年1月份的成交价水平。

  卖家主动承担个税以促进成交

  东城东泰板块因为生活配套齐全一直以来受到二手房买家的青睐。光大景湖春天的一套112余平方米的三房在今年9月份的报价为最低196万元,由于该房源非“满五唯一”,故个税较高,该房也是乏人问津。进入10月,业主向经纪人表示价格下调10万元。此外,还可以将省内老家的房子过户出去,配合这套房源转为“满五唯一”,以降低交易成本、加快成交速度。

  按照往常习惯,二手房交易税费往往由买家承担,但是近来非“满五唯一”业主主动承担一半个税促进成交现象变得普遍。

  塘厦丹缇轩小区一套92余平方米的三房在9月份的放盘价为165万元,由于该房源不是“满五唯一”,个税大约20万元左右。为了能尽快售出,业主向经纪人表示可以承担一半的个税,如果是一次性付款的客户,还有议价空间,这个价格已回到该小区今年3月份的成交价水平。

  业内人士

  部分房源或回到年初价格水平

  业内人士表示,11月之后,市场将逐步进入年底传统的购房、换房季,预计更多的笋盘也将陆续登场,根据目前的情况估计,一些房源或将回到年初时的价格水平。

  东莞中原战略研究中心表示,预计买卖双方将积极入市,市场交投将逐渐升温。业主方面,随着年底来临,出于资金周转、工作调动、家庭搬迁、改善换房等需要,放盘量有望大幅增加,部分急于出售的房源,预计将出现较大降幅。购房者方面,东莞作为粤港澳大湾区的核心城市,产业和人口结构都在不断升级优化,未来的发展潜力巨大。在年底议价空间加大的情况下,很多笋盘将非常有吸引力,建议购房者遇到笋盘趁低入市,果断出手。

  (编辑:喃喃)


 
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