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房企忙"过冬":裁员降价减少拿地 加快回笼资金
时间:2018-10-10 来源:第一财经日报 作者:

  房企忙“过冬”:裁员降价,减少拿地,加快回笼资金

  作者 | 第一财经 林小昭

  今年以来,调控政策不断升级,楼市也逐渐回归平稳理性。在资金链日趋紧张的情况下,开发商也在努力开源节流以准备“过冬”。

  开发商降价回笼资金

  国庆节期间,位于福建漳州的融信壹号府传来了降价的消息,从之前的每平方米1.8万元降到目前的1.2万~1.4万元,相当于每平方米下降了4000~6000元,下降幅度最高达三分之一。此举也引发了不少此前高价购房者的不理性行为。

  这也是目前楼市下行的情况下,开发商资金链趋紧、抓紧出货的一个缩影。房企降价销售以回笼资金,成为不少房企的选择。

  早在融信之前,有市场人士称,另一家福建上市地产公司泰禾集团开发的合肥院子,从均价2万/平方米降至1.5万/平方米,最低1.3万/平方米。

  合肥院子位于合肥市庐阳区四里河路与合淮路交汇处以西,占地面积83089平米,建筑面积219783平米,容积率为1.5,共规划套数756套。这个项目是2017年3月底,泰禾集团从安徽文一投资控股集团庐阳置业有限公司收购而来。

  合肥院子一位销售人员10月9日告诉第一财经记者,因为户型、朝向、楼层的差距,合肥院子不同单位的售价本身就有价差,目前该项目的价格在1.5万到1.8万之间。“相比之前最高的2.1万,价格稍微有所下降,我们降价也是为了迅速回笼资金。我们降价后卖得很好。”

  而在江西,国庆期间,巨型房企碧桂园在上饶、景德镇等多个楼盘的降价引起了广泛关注。在江西省上饶市,碧桂园的“信州府”、“天樾”项目都展开了各种方式的销售,其中最引人瞩目的是将原本精装修的每平方米10000元住房,改成毛坯7000元销售。

  近期以来,厦门、深圳等多个热点城市也纷纷传出降价的消息,新房、二手房市场似乎都有降温迹象。中粮集团16城66盘优惠促销,融创中原公司全面降价促销,恒大集团在全国范围内降价打折住宅最高折扣达7.4折,万科厦门项目降价近4成……

  中原地产首席市场分析师张大伟说,在楼市调控重压、信贷收紧情况下,最近各地市场不仅仅商业贷款继续高压,公积金政策在全国多个城市也开始收紧,使得市场观望。多个城市楼市逐渐出现冲高回落现象,房价调整出现从点到区域的现象。热点城市逐渐下行,购买力很难再支撑市场继续冲高。

  张大伟说,目前楼市已经没有“金九银十”,热点城市进入卖不完时代,北京、上海、杭州、南京、温州、宁波等市场,库存均出现了环比上升的现象,除少数热点刚需项目外,去化率快速下行。

  还债高峰来临资金链趋紧

  降价是为了“开源”,回笼资金,以缓解资金链紧张的局面。尤其是对一些高负债、高杠杆、高周转的开发商来说,快速回笼资金至关重要。

  融信中国(03301.HK)2017年度业绩公告显示,截至报告期内,集团资产负债率为81.93%,较2016年的76.66%上升6.88%;净负债率也从2016年的101%增加至17年的159%,同比上升约58个百分点。

  阳光城的2018年半年报显示,报告期内,阳光城资产总额为2446.72亿元,负债总额为2097.48亿元。阳光城上半年融资余额为1145.47亿元,整体平均融资成本为7.49%,利息资本化金额37.73亿元。

  9月28日上午,代号为“03390.HK”的美的置业正式在香港公开发售。从2015到2017年,美的置业净负债比率分别高达622.1%、624.7%、118.9%.截至2018年3月31日,美的置业净负债率181.4%,高出行业平均水平。

  据恒大研究院数据,从2018年下半年到2021年,房企集中兑付的有息债务规模,分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿,2022年和以后分别为0.9万亿。

  在资金链紧张、还债高峰来临的情况下,一方面通过降价快速回笼资金。另一方面则是继续对外寻找资金。9月20日,三家房企宣布发债,其中正荣地产(06158.HK)当日宣布,拟发行新票据,本金总额为2.8亿美元,将于2021年到期,并已于9月19日,与德意志银行、汇丰、光银国际等机构就票据发行订立购买协议。

  正荣称,新票据是为了偿付现有债务,但也有可能因为不断变化的市场调整计划,重新分配所得款项净额的用途。值得关注的是,正荣地产此笔美元票据年息已高达12.5%,且预期能获得的标普及穆迪评级分别为B-和B3.

  近年来,随着在内地上市难度日渐加大,转道香港IPO的企业日渐增多。其中中小型房企成为一股不可忽视的力量,自去年底以来先有正荣地产、福晟国际、弘阳地产等成功上市,后有计划上市的恒达集团、银城国际、德信地产等。

  裁员、少拿地,房企准备“过冬”?

  面对资金链紧张的状况,在降价回笼资金的同时,减少拿地“节流”亦成为普遍选择。

  10月8日,中国指数研究院发布的数据显示,2018年前三季度,全国300个城市各类用地成交楼面均价2220元/平方米,同比下跌8.2%,平均溢价率为16.1%;其中住宅用地成交楼面均价3881元/平方米,同比下跌6.5%,溢价率为18.3%,较去年同期下降21.1个百分点。

  据统计,2018年前三季度,全国300城共流拍446宗住宅用地,总规划建筑面积5645万平方米,约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。“从流拍占比来看,三季度流拍面积占总推出面积的比重为9.3%,达近年来的最高值”。

  “我们现在对土地价格非常敏感,价格高的都不会拿了。”广州一家大型开发商战略发展部人士告诉第一财经记者,现在在广州拍地,“大多是国企报名了。”

  (编辑:喃喃)


 
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