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城中村改造正推进涨租忧虑如何破解
时间:2018-06-13 来源:南方都市报 作者:

  随着一则名为《13万富士康劳工代表致万科、房东及监管部门书》的网帖在网上热传,以“万村计划”计划领衔的企业参与城中村综合整治再一次引发关注。企业向城中村业主长租住宅楼,以栋为单位进行整体改造后以长租公寓的产品形式再次房租,这种对于城中村居住体验的“升级”正又一次面对着“推高租金”的担忧。

  日前,南都记者走访清湖新村等多个正在推进“万村计划”的深圳城中村,发现有关涨租的忧虑并不仅在清湖新村出现,景乐新村等多个尚未有完成改造的长租公寓产品入市的城中村均存在此现象,而在已经有完成改造实现长租公寓产品的入市的玉田,租赁市场波动则相对平稳。

  A

  网络热帖

  网帖指“有关部门应做出最高租金价格指引”

  依据某自媒体微信公号发布的名为《13万富士康劳工代表致万科、房东及监管部门书》网帖,“万村计划”进村直接激起了清湖新村出租房房租的上涨。

  该文称,鉴于万科集团旗下子公司深圳市万村发展有限公司,近日进驻富士康龙华工厂北门清湖新村开展“万村计划”业务,已实质打破原有城中村租赁合同关系。随着“万村计划”进一步拓展,后续影响未知,不确定性增大,引发了以富士康产业工人为主体的租客群体的忧虑,尤其是对租金涨幅的忧虑。

  该文表示“代表13万富士康产业工人在此致书万科、房东、监管部门,提出10项具体维权内容”。其中包括,最终租金价格应充分考虑当地及周边价格,切勿盲目高价从而抬升周边租金水平;严控未与万科等企业签订合作协议,但随意涨租、且涨幅离谱的城中村房东;有关部门应参考附近产业工人平均收入对万科改造后房源的租金水平做出最高租金价格指引,并对每年的租金涨幅做出最高涨幅限制等与制定租金密切相关的内容。

  同时,万科等企业有义务敦促房东为须搬离租客预留3个月缓冲时间;不能以消防检查、安全维修等名义或以断水断电等手段强制租客搬离;避免城中村同时启动改造导致的城中村租客频繁搬家;统筹租赁房源,以供须搬离租客选择过渡等,与租客搬家、过渡等工作的实施细节也在该网帖的建议之列。

  此外,该网帖也提出了将存量物业改造为安全舒适的出租房源,万科等企业完成城中村综合改造后,出租房源及商铺应优先考虑原有租客,并给予适当优惠条件;优先照顾孩子在周边上学的工友家庭;增加带厨房的家庭出租房源等完成改造后的出租环节的具体建议。

  6月11日,富士康工会发布声明,回应近日部分深圳员工涨工资的要求。富士康工会在声明中称:针对员工透过集团内诉求渠道反映的园区周边城中村改造导致租房难的情况,集团相关单位已经知悉并进行走访调研;后续集团工会将积极协助员工,做好同政府、社区及第三方开发商的沟通工作。不过,除了富士康工会发布的声明,富士康公司并未直接回应员工涨工资要求。

  B

  实地走访

  大部分房源租金仍维持在此前的水平

  对于当前租住在清湖新村的小李(化名)来说,文中有关“涨租”的担忧也正是他当前最大的心病。两个月前,小李在清湖新村盘下了一间一楼商铺经营理发店,每月4000元房租。为了方便照看店铺,他在离店不远的另一栋出租楼里租下一间十多平的单房,楼梯房,月租600元。近日,万村计划进驻清湖新村的消息传来,小李店面楼上的一房一厅的出租房从一个月前的每月750元涨到了800元。一个月上涨50元的速度,远超该片区过往每次租约到期才涨200元的平均水平。小李直言,得知万科将要对清湖新村进行改造后自己曾多次跟房东询问自己租下的这栋是否会与万科签约,但均未得到任何答复,“这让我很焦虑,虽然目前尚在合约期内,相信房东不会随便涨房租,但很难说未来合约期满房东在续约时是否会提出大幅的涨价或是对租期进行什么新的要求”,小李说,如果租金按这个涨法或是因万科“收楼”不断的要搬店,那自己只能选择离开清湖新村。

  在南都记者的实地走访中发现,虽然“万村计划”进驻的消息已经让小李等租客面对起房东的“坐地起价”,但清湖新村当前房源仍旧较为充足,村中的很多楼前都挂有出租的招牌。户型主要集中在一室和一室一厅。南都记者以租房者的身份联系了多位房东后了解到,目前村内的多数房租价格仍维持在此前的水平,目前仍可以680元左右租到单房,980元左右整租两室一厅。一位在附近工作的租客称,房屋租金有时半年会上调一次,每次的涨幅约在100元左右,“因为距离工厂近,100元也是在承受的范围内”。

  C

  业内分析

  万科:“心理预期带高部分房租价格”

  深圳市万村发展有限公司总经理蔡学金向南都记者介绍,“万村计划”于2018年5月进驻清湖新村,这一片区的房租水平为单房800元每月,一房一厅为1200元到1300元每月,两房一厅为1600元-1800元每月。截至6月12日,这一房租平均水平并未发生太大变化。

  蔡学金介绍,依据此前摸底数据,清湖新村现有出租楼239栋,共计30万平米。租房市场原本并不是特别紧俏,村内房屋存在一定的空置率,“万村计划”原先的安排也正是利用这个空置率来进行改造,目前已经有10栋出租屋的业主正在与万村进行洽谈,但没有一栋进入实质性的进驻环节。蔡学金表示,未来这10栋将采用2栋-3栋-5栋的滚动改造方式,不会改变原本租赁市场的供需结构。他分析称,现在有所上浮的房租主要是出于人们对“万村计划”进驻对该片区价值提升的心理预期。如何破解这一因预期而上浮的房租?他直言,万村的计划是加快完成改造的长租公寓产品入市,用自己产品的低定价,打破周边房租上涨的“怪圈”。

  此外,南都记者在采访时看到,虽然“万村计划”洽谈的10栋尚未“动工”,但在清湖新村内,金地商置已经入驻并正在进行长租公寓的改造施工,打造“草莓社区”。2017年底开始动工的“草莓社区”已经有一栋基本完工,即将招租,其他三栋正在进行外墙粉刷工作。据周围居民介绍,金地一房定价的月租大约在1800元,“是比原来(指改造前)贵了很多,但是好像有床和书桌等配置。”截至发稿前,金地并未就此事予以回应。

  业内人士:主管部门对长租公寓价格需适当关注

  与清湖新村因预期“涨价”不同的,是如今一房难求的景乐新村。蔡学金向南都记者表示,预计于6月底将正式推出包括位于南区样板间在内的这三栋经过改造变身长租公寓,预计提供100套左右的房源。

  南都记者走访发现,当前的景乐新村已经难觅整套出租的房源。连带着周边的锦绣新村和弓村一区的出租房源都开始走俏。“租不到”和“没有房”成为了这一代寻租的租客最常听见的答案。据周边居民介绍,目前锦绣新村单房月租为600多元,一房一厅租金为800-1200元。而在弓村一区,有的公寓式的单房价格已经上涨至每月1480元,让人很难相信这是深圳关外城中村的房租价格。相比起周边接连上涨的租金水平,万村将于景乐新村推出的这三栋长租公寓定价很是让人心动,单房起步价或将为598元。

  蔡学金透露,为了适应附近三和人力资源市场的求职者的暂住需求,在万村对景乐新村的改造中还规划了5栋短租房,预计将提供2500平米的居住面积,“这些短租房目前还在规划中。”

  深圳市房地产中介协会行业研究总监徐枫向南都记者表示,根据此前调研,长租公寓特别是品牌公寓的进驻,的确会对周边房租形成比较普遍的带动作用,平均涨幅为月租金的5%.其中原因包括了改造成本和企业利润等。徐枫建议,包括万科等房企在参与城中村改造和旧改等项目中的长租公寓的价格和租金,政府主管部门还是需要予以适当关注。

  链接

  “万村计划”已介入

  21个村整租及改造运营

  深圳市万村发展有限公司(下简称“万村”)以城中村综合整治+引进物资营管+城市化商业运营的模式开展工作。

  据万科《2017年企业社会责任报告》数据,截至2017年底,万科已在深圳市龙岗、宝安、福田、龙华、坪山、南山、盐田等7个片区拓展33个城中村,并与南山区签订战略合作框架协议,其中10个村已开启整租及改造运营工作。而这一数据在2018年6月已经更新至21个村。

  万科公告:将努力维持单间公寓的月租金稳定

  有租户担心全面改造后的城中村公寓价格会大幅上涨带来经济压力。6月11日晚间,万科在公开回应中以坂田新围仔项目举例进行了说明:改造前,新围仔城中村单房均价在800元/间/月,一房一卫价格区间在1100-1200元/间/月,两房一卫均价在1250元/间/月,改造后泊寓的价格区间为798-1398元(含家私家电);在福田玉田村,未改造的单房价格区间在1250-2600元/间/月,一房一厅或两房价格区间在2600-4000元/间/月,改造后的泊寓价格为1398-2498元/间/月(含家私家电)。据此不难判断,改造前后的租金价格是处于同等区间。

  万科称,在房屋的消防、管线、室内装修、运营维护等方面的投入力度很大,付出的改造成本较高,但万科将利用三十多年房地产开发经验,在更集约的户型面积内集合完整的功能空间并努力维持单间公寓的月租金稳定,为租户提供更加安全和舒适的居住环境。

  市政协委员陈蔼贫:可否对低收入家庭租房进行补贴

  像万村计划一样对城中村进行综合整治的改造,在其过程中造成一定范围的租金上涨或是房源短缺的现象究竟应该如何评判?深圳市政协委员陈蔼贫认为,万科企业运作必然有其市场定位,成败与否应该由市场检验。在当前以租为主的大政策背景之下,政府应该鼓励多主体进入市场,并可以探讨完善是否应当针对不同的主体采用不同的政策。陈蔼贫表示,如是否可以对面向低收入家庭的市场行为进行政府补贴,缓解这一群体在租赁市场中的劣势地位。此外,政府还应加大公租房的供应量等方面的投入,并完善管理措施,规范交易双方的行为。

  统筹:南都记者 孙雅茜 采写:南都记者 邱墨山 孙雅茜 刘晨(编辑:喃喃)


 
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