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亚运概念搅动杭州楼市 有业主直言"没有不涨的道理"
时间:2018-06-08 来源:每日经济新闻 作者:

  亚运概念致杭州楼市持续火热 “后亚运时代”再现高开低走?

  每经记者 程成 摄影报道 每经编辑 梁秋月

  万人登记摇号抢购数百套房源、银行门口排队验资的队伍长达1公里……用火热来形容当下的杭州楼市并不为过。尽管3月29日杭州出台摇号购房新政,但似乎并没有浇灭购房者的热情,也未平息他们的焦虑。

  后G20时代,即将到来的亚运会,无疑成为杭州身上的重要标签,市场也愿意将“亚运概念”作为杭州楼市火热的注解。作为亚运会各类设施中与地产关系最近的亚运村,无疑成为业内关注的焦点。今年2月初,杭州亚运村确定选址钱江世纪城北;5月初,绿城、万科、华润入围亚运村建设。

  在杭州楼市版图中,于今年开工、占地近1700亩的亚运村份量极重。而在广州亚运城高开低走的“阴影”下,杭州亚运村能否避免重蹈覆辙?“后亚运时代”,杭州楼市又将走向何处?

  亚运村区域房价一年涨六成

  2015年9月16日,杭州获得2022年第19届亚运会主办权,杭州也成为继北京、广州之后,第三座举办亚运会的中国城市。

  亚运会举办地确定后,亚运村的选址成为广泛关注的焦点。今年2月初,杭州官方公布亚运村选址等规划指标。信息显示,杭州亚运村位于钱塘江南岸的萧山区,由钱塘江、钱江世纪城、杭甬客专围合而成。总占地面积1695亩,由运动员村、媒体村、技术官员村,以及绿化景观等组成,其中含金量最高的运动员村、媒体村和技术官员村占地面积达到996亩,住宅规划建筑面积238万平方米。

  5月23日下午,《每日经济新闻》记者实地探访了萧山区钱江世纪公园东北侧的亚运村地块。从地铁2号线钱江世纪城站出来,沿平澜路向北步行约1公里,空旷的亚运村地块尽收眼底。记者在现场看到,目前地块内杂草丛生,已有少量工厂机械进场施工。按照计划,亚运村将于2018年6月开工。4年后的亚运会,这里将是赛事运动员等的生活区域。而会后,数百万平方米的亚运村,将成为商品房,由承建的开发商出售给购房者。

  亚运村地块虽较“荒芜”,但因其所处钱江世纪城板块,商务氛围并不弱,该板块自2003年起就已进行开发建设。记者粗略统计,仅亚运村周边已建成和在建的商务楼宇就不下20座,从各写字楼进出的年轻白领比肩叠迹。第三方平台数据显示,目前钱江世纪城写字楼的租金在1.5元~3.5元/平方米/天不等,物业费约在10元/平方米/月左右。

  此外,钱江世纪城区域居住氛围也很浓厚。除融信保利创世纪、利二花苑等住宅外,还有丽景国际等多个商住楼。

  “2015年我买的时候单价还不到2万元,现在二手挂牌价应该上4万元了吧。”在亚运村旁的丽晶国际,一位业主向记者表示,“钱塘江、钱江世纪公园、奥体中心就在眼前,旁边还有亚运村,未来这边只会越来越好”。

  记者查询发现,丽晶国际在2013年开盘时均价仅在1.2万元/平方米左右。而从丽晶国际楼上望去,西侧的奥体中心,北侧的钱塘江、钱江新城、钱江世纪公园尽收眼底,亚运村地块也一览无余。

  在记者的随机走访中,不管是在附近商务楼宇工作的年轻白领、周边居住的居民,还是来钱江世纪公园游玩的游客,除了对杭州亚运会的期待外,大多也认为近期杭州楼市火热,与亚运会的临近不无关系。

  “为了迎接亚运会,又是修地铁、修路,还要修文体场馆,配套越来越好,房价没有不涨的道理!”上述丽晶国际业主告诉记者。

  根据克而瑞的数据,自2015年9月获得亚运会主办城市后,至2018年4月底,规划面积22.27平方公里的钱江世纪城板块,商品住宅成交量达到153万平方米,共1.5万套。

  价格方面,今年4月份,钱江世纪城商品住宅成交均价35336元/平方米,同比涨幅56.5%,较2015年9月涨幅155%,约为同期杭州全市平均房价涨幅的2倍。

  从房价来看,亚运村所在的钱江世纪城板块无疑是亚运会最大的受益者之一。

  “后亚运时代”楼市有透支隐忧

  克而瑞数据显示,涵盖北上广深,以及各省区市省会(首府)等36个城市的房价数据中,2018年4月份,杭州商品住宅成交均价26255元/平方米,以31%的同比涨幅位居上述36个城市第二位,仅次于青岛37%的同比涨幅。

  亚运会概念,无疑是杭州楼市火热的重要原因。多位市场分析人士认为,举办亚运会,除提升杭州国际影响力外,包括道路、地铁、公交、文体设施等配套都将逐步完善,亚运会将成为提升杭州软硬实力的重要催化剂。

  作为亚运会的重要设施之一的亚运村,因其体量巨大、自带光环,而格外受关注。

  “从过往经验来看,亚运村的住宅价格一般会经历这样几个阶段:会前,基础设施大量投入,房价快速上涨;会后一段时间内达到顶峰;随着亚运赛事结束和亚运热的退却,房价一般会出现下跌或跑输大势。”地产分析人士、优淘城总裁薛建雄告诉《每日经济新闻》记者。

  以总规划建筑面积约500万平方米的广州亚运村为例,从2004年到2010年亚运会前,亚运村所在区域的房价从4000元/平方米一路突破10000元/平方米。但亚运会后,上市销售的广州亚运村经历了“高开低走”的行情。

  开盘当天,亚运村均价约12000元/平方米左右,当年成交3878套、45亿元,登顶广州楼市“双料冠军”。但一直到2016年年中,其房价还在13000元/平方米左右徘徊。目前,广州亚运村在售二手房、新房(装修交付)均价约在25000元/平方米左右。

  8年时间亚运村房价仅上涨约108%,且前6年房价基本“涨不动”。

  对比广州全市的行情,网易房产数据中心的数据显示,广州一手住宅均价在2010年首次突破万元,同比涨幅近4成,达到13060元/平方米左右。2016年年中,广州新房均价约20000元/平方米。目前,广州二手住宅成交均价约30900元/平方米左右。

  粗略计算,8年间广州楼市价格上涨137%.

  如此看来,广州亚运村经历了先高开低走、后跟随大势补涨的行情,但房价走势依然跑输广州楼市整体行情。而其2016年后出现的补涨行情,也主要得益于当年楼市去库存政策带来的全国性房价上涨趋势,以及亚运村自身配套设施的完善。

  “与广州亚运村选址远离市中心、配套设施全靠自建不同,此次杭州亚运村离市中心更近、周边配套设施也更加完善。”薛建雄分析认为。

  从区位上看,杭州亚运村北依钱塘江,与钱江新城CBD、杭州市政府隔江相望,西临钱江世纪城、钱江世纪公园、奥体中心。交通方面,目前已有地铁2号线,未来还将新增地铁6号线。

  此外,与广州亚运村此前由5家房企组成联合体联合竞标建设不同,此次杭州亚运村的运动员村、媒体村、技术官员村交由3家房企单独建设。这一模式在不少业内人士看来,可减少巨大的协调成本,提高决策效率,降低市场风险。

  “当前杭州楼市确实很热,亚运会带来的利好集中释放,房价涨幅非常明显。”易居研究院研究总监严跃进表示,“未来亚运会结束后,城市建设基本成型,利好将逐渐消退,而亚运村200多万平方米住宅的相继上市,要防范楼市的潜在透支风险”。

  数据显示,2016年、2017年,杭州土地出让面积分别为532万平方米、691万平方米,总规划建筑面积分别为1252万平方米、1585万平方米,其中住宅可建面积分别为983万平方米、985万平方米。

  “但未来随着利好的逐一兑现,以及城市建设投入的下降,或者楼市再现大的调控政策的话,‘后亚运时代’的房价很有可能会往下走。”薛建雄告诉《每日经济新闻》记者,“但如果杭州能成功实现向以互联网企业、金融企业为代表的高端服务业转型,杭州楼市也许会得到支撑并再次爆发”。

  (编辑:喃喃)


 
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